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Belastung von kirchlichen Grundstücken

Die häufigsten Fälle von grundbuchlich abzusichernden Dienstbarkeiten betreffen das Recht zur Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Wegerechte auf fremden Grundstücken. Hierduch bedingte Nachteile sind von den Begünstigten zu entschädigen. Während die Dienstbarkeiten im privaten Bereich Rechte einräumen, werden durch Baulasten öffentlich-rechtliche Rechte und Verpflichtungen begründet.

Eine Baulast ist z. B. erforderlich, wenn bei einer Bebauung der notwendige Grenzabstand zum Nachbargrundstück nicht eingehalten werden kann. Die Problematik der Zustimmung zur Eintragung einer Baulast wird häufig unterschätzt. Die häufigsten Belastungen sind Abstands-, Anbau- und Vereinigungsbaulasten. Bei Vereinigungsbaulasten ist zu berücksichtigen, dass nach Abgabe einer derartigen Erklärung und Eintragung ins Baulastenverzeichnis das belastete und das begünstigte Baugrundstück so beurteilt werden, als ob die Grenzen zwischen ihnen nicht vorhanden wären. Grenzbezogene Vorschriften, wie z. B. für Abstandsflächen sowie für das Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl, überbaubare Bereiche) sind auf diese Zwischengrenzen nicht anzuwenden. Als Konsequenz kann dies für das zu belastende Kirchengrundstück eine Wertminderung bedeuten, wodurch die Kirchengemeinde bei späteren Bauvorhaben möglicherweise erheblich einschränkt wird. Die Folge kann jedoch auch sein, dass bei einer Abrechnung von Anliegerbeiträgen das gesamte Grundstück beitragspflichtig wird.

Üblicherweise wird für die Einräumung einer Baulast eine Entschädigung von 50 Prozent des Wertes der nicht mehr bebaubaren Fläche gezahlt. Dies ist jedoch nicht zwingend. Für wichtiger halten wir es, die sich langfristig ergebenden Konsequenzen für das Kirchengrundstück zu bedenken. Im Einzelfall kann ein geplantes Bauvorhaben durchaus einen erheblichen, für die Kirchengemeinde nicht hinnehmbaren Minderwert verursachen, der auch durch eine großzügige Entschädigung nicht auszugleichen ist.

Es kann unter Umständen geringere Nachteile mit sich bringen, wenn zur Vermeidung einer Baulast der dem Nachbarn für die Baugenehmigung erforderliche Grundstücksteil verkauft wird. In jedem Fall sollte vor Bewilligung einer Dienstbarkeit oder einer Baulast - auch für Erbbaugrundstücke - die Stellungnahme des Bischöflichen Generalvikariates eingeholt werden. Zur Rechtswirksamkeit der Erklärung durch die Kirchengemeinde ist die kirchenaufsichtliche Genehmigung ohnehin erforderlich.

Mo, 25. Juni 2012

Themen: Kirchengemeinden | Grundstücksverwaltung
Abteilung: Kirchengemeinden: Liegenschaften

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