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Mietverträge

Mietverträge, in denen eine Kirchengemeinde als Vermieter oder Mieter auftritt, sollen aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall schriftlich abgeschlossen werden. Sie bedürfen zur Gültigkeit der kirchenaufsichtlichen Genehmigung. In der Regel wird ein Mietvertrag über Wohnräume geschlossen. In Einzelfällen kann es bei einer Kirchengemeinde jedoch auch zu einer gewerblichen Vermietung kommen.

Vor einer Vermietung ist regelmäßig zu prüfen, ob die Räume in absehbarer Zeit für kirchliche Zwecke benötigt werden. Aufgrund der bestehenden Kündigungsschutzvorschriften kann es im Einzelfall schwierig sein, ein Mietverhältnis im Bedarfsfall zu beenden.

Hinsichtlich des zu vereinbarenden Mietzinses bei Neuvermietungen bzw. den Überlegungen, ob und wann eine Mietzinsanpassung bei vorhandenen Verträgen notwendig ist, sind verschiedene Gründe wie Gleichbehandlung, Kostensteigerungen, Ertragssicherung und nicht zuletzt steuerliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Die ständig steigenden Kosten für die Erhaltung der Gebäude in einem einwandfreien, verkehrssicheren Zustand erfordern der Bildung einer Bauunterhaltungsrücklage in entsprechender Höhe.

Aus Gründen der Gleichbehandlung sollte stets die ortsübliche Miete zugrunde gelegt werden, wobei objektive Beeinträchtigungen zu Mietzinsabschlägen führen können, was in den vielen Fällen bereits berücksichtigt wurde. Die Höhe des ortsüblichen Mietzinses kann bei der politischen Gemeinde (soweit vorhanden, aus dem Mietpreisspiegel), beim Finanzamt oder auch bei einem örtlichen Makler erfragt werden.

Im Falle einer verbilligten Überlassung von Wohnraum an einen Kirchenbediensteten entsteht ein geldwerter Vorteil, der als Teil des Arbeitslohnes mit zu versteuern ist. Die Feststellung der verbilligten Überlassung von Wohnraum durch Finanzämter im Rahmen von Lohnsteueraußenprüfungen führt in der Regel zu Steuernachzahlungen, mit denen dann die Kirchengemeinde als Arbeitgeber belastet werden kann.

Hinweisen dürfen wir auch in diesem Zusammenhang auf die Verwendung bistumseinheitlicher Mietvertragsmuster. Bei vereinbarten Mietzinsanpassungen sollte ein Nachtragsvertrag nach ebenfalls bistumseinheitlichem Muster verwendet werden. Besondere Mietverhältnisse (z. B. für gewerbliche Räume und Grundstücke, Garagen, möblierte Vermietungen usw.) bitten wir zuvor mit uns abzustimmen. In derartigen Fällen bereiten wir spezielle Verträge vor.

Hinweise für die Vermietung von kirchlichem Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen/asylsuchenden Menschen

Für die Vermietung von kirchlichem Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen/asylsuchenden Menschen an Kommunen ist ein besonderes Mietvertragsmuster zu verwenden. Nähere Informationen sind bei dem zuständigen Mitarbeiter/der zuständigen Mitarbeiterin im Referat Liegenschaften zu erhalten.

Wegen erforderlicher Umbau- und Sanierungsarbeiten am Mietobjekt hat eine frühzeitige Beteiligung des Referates Bau zu erfolgen. Dies gilt insbesondere auch für den Fall, dass die Arbeiten von der Kommune durchgeführt bzw. von dieser veranlasst werden.

Wichtiger Hinweis:

Die Mietvertragsmuster sind grundsätzlich in der vorgegebenen Fassung zu verwenden. Sofern dennoch Änderungen oder Ergänzungen im Vertragstext vorgenommen werden, sind diese im Vorfeld mit dem Referat Liegenschaften in der Abteilung Kirchengemeinden abzustimmen. Zumindest ist aber bei der Übersendung der Vertragsausfertigungen an das Bischöfliche Generalvikariat zwecks kirchenaufsichtlicher Genehmigung auf die geänderten Passagen hinzuweisen.

Do, 26. Januar 2017

Themen: Kirchengemeinden | Grundstücksverwaltung | Verträge
Abteilung: Kirchengemeinden: Liegenschaften

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