Artikel im Detail
Mietverträge
Mietverträge, in denen eine Kirchengemeinde als Vermieter oder Mieter auftritt, müssen aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall schriftlich abgeschlossen werden. Das entsprechende Vertragsmuster für einen Wohnraummietvertrag stellen wir Ihnen über die Anlage dieses Artikels und auf Anforderung als beschreibbares Dokument über das Referat Liegenschaften gerne zur Verfügung. Zu unterscheiden ist hierbei, ob es sich bei der Vermietung um Wohnraum oder gewerblich genutzte Flächen handelt.
Folgend möchten wir Ihnen gerne aufgeben, auf welche Aspekte bei einer Vermietung / Anmietung ein besonderer Fokus gelegt werden sollte.
Vor einer Vermietung ist regelmäßig zu prüfen, ob die Räume in absehbarer Zeit für kirchliche Zwecke benötigt werden. Aufgrund der bestehenden Kündigungsschutzvorschriften kann es im Einzelfall schwierig sein, ein Mietverhältnis im Bedarfsfall zeitnah zu beenden. Bei befristeten Mietverhältnissen sind zudem besondere gesetzliche Voraussetzungen zu berücksichtigen. Hier bitten wir stets vorab um Rücksprache mit dem Referat Liegenschaften.
Sind im Mietobjekt vor der beabsichtigten Vermietung noch Umbau- und Sanierungsarbeiten durchzuführen, bitten wir um frühzeitige Beteiligung des Referates Bau.
Hinsichtlich des zu vereinbarenden Mietzinses bei Neu- und Nachvermietungen bzw. den Überlegungen, ob und wann eine Mietzinsanpassung bei vorhandenen Verträgen notwendig ist, sind verschiedene Gründe wie Gleichbehandlung, Kostensteigerungen, Ertragssicherung und nicht zuletzt steuerliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Die ständig steigenden Kosten für die Erhaltung der Gebäude in einem einwandfreien, verkehrssicheren Zustand erfordern der Bildung einer Bauunterhaltungsrücklage in entsprechender Höhe. Aus Gründen der Gleichbehandlung sollte stets die ortsübliche Miete zugrunde gelegt werden, wobei objektive Beeinträchtigungen zu Mietzinsabschlägen führen können. Die Höhe der ortsüblichen Miete kann bei der Kommune (z.B. Mietpreisspiegel), beim Finanzamt oder auch bei einem örtlichen Makler erfragt werden.
Im Falle einer verbilligten Überlassung von Wohnraum an einen Kirchenbediensteten entsteht ein geldwerter Vorteil, der als Teil des Arbeitslohnes mit zu versteuern ist. Die Feststellung der verbilligten Überlassung von Wohnraum durch Finanzämter im Rahmen von Lohnsteueraußenprüfungen führt in der Regel zu Steuernachzahlungen, mit denen dann die Kirchengemeinde als Arbeitgeber belastet werden kann.
Wünschen die Vertragsparteien während der Vertragslaufzeit eine inhaltliche Änderung (z.B. Mietzinsanpassung, Laufzeitverlängerung) des Mietverhältnisses, so ist diese mit einer schriftlichen Änderungsvereinbarung festzuhalten. Die entsprechenden Vertragsmuster erhalten Sie über das Referat Liegenschaften.
Besondere Mietverhältnisse (z. B. für gewerbliche Räume und Grundstücke, Garagen, möblierte Vermietungen) bitten wir zuvor mit uns abzustimmen. In derartigen Fällen bereiten wir zusammen mit Ihnen spezielle Vertragslösungen auf.
Bei der Vermietung zur Unterbringung von Flüchtlingen / asylsuchenden Menschen ist ein besonderes Mietvertragsmuster zu verwenden. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie beim zuständigen Sachbearbeitenden im Referat Liegenschaften.
Bei der Übergabe und Rücknahme des Mietobjektes ist jeweils ein schriftliches Übergabeprotokoll anzufertigen. Auf diesem sind alle Mängel und Verbrauchszählerstände aufzunehmen. Aus Beweisgründen sollte zudem eine Bilddokumentation erfolgen. Das entsprechende Übergabeprotokoll ist jeweils in Anlage an den Vertragsmustern beigefügt.
Die Vertragsmuster sind grundsätzlich in der vorgegebenen Fassung zu verwenden. Sofern Änderungen oder Ergänzungen im Vertragstext vorgenommen werden, sind diese im Vorfeld mit dem Referat Liegenschaften abzustimmen. Bitte sehen Sie von einer handschriftlichen Änderung des Vertragsmusters ab.
Wir weisen darauf hin, dass sämtliche vertraglichen Regelungen (Neuabschluss, Änderung, Kündigung) kirchenaufsichtlich zu genehmigen sind. Bitte übersenden Sie uns jeweils 2 vollständige Vertragsausfertigungen im Original.
Di, 22. Dezember 2020
Themen: Kirchengemeinden | Grundstücksverwaltung | Verträge
Abteilung: Kirchengemeinden: Liegenschaften